Das Wichtigste in Kürze
Was macht die Wallbox im Mehrfamilienhaus so viel komplizierter als im Einfamilienhaus?
Im Einfamilienhaus entscheiden Sie allein, beauftragen einen Elektriker und die Wallbox läuft. Im Mehrfamilienhaus treffen Sie auf gemeinsames Eigentum — Tiefgarage, Zuleitungen, Zählerschrank — und auf andere Eigentümer oder Mieter, deren Interessen und Kosten berührt werden. Drei Kernprobleme entstehen regelmäßig:
- Netzkapazität: Der Hausanschluss ist für eine bestimmte Leistung ausgelegt. Laden mehrere Fahrzeuge gleichzeitig mit je 11 kW, kann die Grenze schnell erreicht sein.
- Zählung und Abrechnung: Wer hat wieviel Strom verbraucht? Ohne separate Messung ist eine faire Umlage unmöglich.
- Eigentümerrecht: Gemeinschaftseigentum darf nicht ohne Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) verändert werden.
Rechtliche Grundlage: WEG-Reform 2020
Seit der WEG-Reform vom 1. Dezember 2020 haben Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Gestattung baulicher Veränderungen zur Errichtung einer Ladestation — auch wenn die Mehrheit dagegen stimmt. Dieser Anspruch gilt nach § 20 Abs. 2 WEG. Die Installation erfolgt jedoch auf eigene Kosten. Verweigert die Gemeinschaft dennoch die Zustimmung oder verzögert den Beschluss, kann der Anspruch notfalls gerichtlich durchgesetzt werden. Mieter haben keinen eigenständigen gesetzlichen Anspruch nach WEG, wohl aber nach § 554 BGB das Recht, vom Vermieter eine Erlaubnis zur Ladestation zu verlangen — der Vermieter darf nur aus sachlichem Grund ablehnen.
Technische Voraussetzung: Hausanschluss und Zählerschrank prüfen
Vor jeder Planung muss ein zugelassener Elektrofachbetrieb den Hausanschluss prüfen. Typische Werte in Mehrfamilienhäusern:
| Hausanschlussgröße | Maximale Gleichzeitigkeitsleistung | Wallboxen à 11 kW (theoretisch) |
|---|---|---|
| 63 A / 43 kW | ca. 43 kW brutto | 3–4 (ohne Lastmanagement) |
| 100 A / 69 kW | ca. 69 kW brutto | 5–6 (ohne Lastmanagement) |
| 250 A / 172 kW | ca. 172 kW brutto | 15+ (mit Lastmanagement) |
Ob der Zählerschrank weitere Abgänge aufnehmen kann, entscheidet ebenfalls der Fachbetrieb. Ist kein Platz vorhanden, wird ein erweiterter Unterverteiler oder ein neuer Zählerschrank fällig — Kosten: 1.500–4.000 € je nach Aufwand.
Lastmanagement: der Schlüssel bei mehreren Ladepunkten
Dynamisches Lastmanagement verteilt die verfügbare Anschlussleistung in Echtzeit auf alle aktiven Ladepunkte. Das Prinzip: Statt jede Wallbox mit starren 11 kW zu betreiben, regelt ein zentraler Controller die Ladeleistung je nach aktueller Gesamtlast im Gebäude. Läuft gerade Waschmaschine, Herd und Aufzug, werden die Wallboxen gedrosselt; nachts mit geringer Grundlast lädt jedes Fahrzeug schneller.
Es gibt zwei Varianten:
- Statisches Lastmanagement: Feste Leistungsobergrenzen pro Ladepunkt, keine Echtzeitmessung. Einfach, aber ineffizient — die Drosselung gilt immer, auch wenn das Netz frei ist.
- Dynamisches Lastmanagement: Ein Energiezähler misst die Gesamtlast und gibt Spielraum in Echtzeit frei. Teurer in der Anschaffung (Systemkosten 800–2.500 € zusätzlich), aber deutlich höhere Nutzlast.
Ab vier Ladepunkten ist dynamisches Lastmanagement wirtschaftlich sinnvoll und von vielen Netzbetreibern bei größeren Installationen vorgeschrieben. Die Förderung der KfW (Produkt 442) setzt Lastmanagement bei Gemeinschaftsanlagen ebenfalls voraus.
Zählung und Kostenverteilung: drei Modelle im Vergleich
Wer mehrere Nutzer hat, braucht eine saubere Verbrauchserfassung. Drei Modelle sind in der Praxis etabliert:
- Eigener Zähler je Ladepunkt: Jede Wallbox bekommt einen eigenen Unterzähler beim Netzbetreiber oder einen geeichten Subzähler. Jeder Nutzer zahlt seinen Strom direkt — entweder über einen eigenen Vertrag oder als Umlage nach abgelesenen kWh. Aufwand hoch, Transparenz maximal.
- Backend-System mit RFID-Karte: Die Wallboxen sind über ein Abrechnungssystem (OCPP-Protokoll) vernetzt. Jeder Nutzer identifiziert sich per Karte oder App, der Verbrauch wird automatisch erfasst und monatlich abgerechnet. Laufende Kosten: 5–20 € pro Ladepunkt und Monat für die Softwaregebühr.
- Pauschale Umlage: Alle Nutzer zahlen einen fixen monatlichen Betrag, unabhängig vom tatsächlichen Verbrauch. Einfach in der Verwaltung, aber ungerecht bei unterschiedlichem Fahrverhalten. Für mehr als drei Nutzer kaum empfehlenswert.
Fördermöglichkeiten gezielt nutzen
Die KfW fördert Ladeinfrastruktur in Mehrfamilienhäusern über das Programm 442 „Ladestationen für Elektroautos — Wohngebäude“. Der Zuschuss beträgt bis zu 1.000 € pro Ladepunkt, wenn die Wallbox mindestens 11 kW hat, öffentlich zugänglich ist oder zur gemeinschaftlichen Nutzung dient und mit einem Lastmanagementsystem ausgestattet ist. Der Antrag muss vor Beauftragung gestellt werden — nachträgliche Förderung ist ausgeschlossen.
Zusätzlich bieten einige Bundesländer eigene Förderprogramme. Bayern, Baden-Württemberg und NRW haben 2023/2024 eigene Zuschüsse aufgelegt; Konditionen und Verfügbarkeit variieren. Vor der Antragstellung beim Energieversorger oder der Landesförderbank anfragen.
Schritt für Schritt zur Wallbox im Mehrfamilienhaus
Eine strukturierte Vorgehensweise spart Konflikte und Kosten:
- Vorabprüfung: Elektrofachbetrieb beauftragt Hausanschluss und Zählerschrank zu bewerten — Kosten ca. 200–400 € für die Analyse.
- WEG-Beschluss vorbereiten: Antrag an den Verwalter stellen, Tagesordnungspunkt für die nächste Eigentümerversammlung beantragen. Unterlagen: Lageplan, technisches Konzept, Kostenplan.
- Lastmanagementkonzept erstellen lassen: Schon beim ersten Ladepunkt die spätere Skalierung planen — Leerrohre für weitere Zuleitungen vorsehen spart spätere Aufwände.
- KfW-Förderantrag stellen (vor Beauftragung des Handwerkers).
- Netzbetreiber informieren: Wallboxen ab 12 kW müssen beim Netzbetreiber angemeldet werden (§ 19 NIV). Unter 12 kW reicht eine Anzeige, keine Genehmigung.
- Installation durch zugelassenen Elektrobetrieb — nur Fachbetriebe dürfen Arbeiten am Hausanschluss und Zählerschrank ausführen.
- Abnahme und Dokumentation: Übergabeprotokoll, Messprotokoll, Konformitätserklärung aufbewahren.
Wer zahlt was — und wer entscheidet?
Der Anspruch nach WEG bedeutet: Die Kosten für die eigene Ladestation trägt der einzelne Eigentümer selbst — also Wallbox, Zuleitung vom Zählerschrank zum Stellplatz und anteiliger Zählerschrankausbau. Wenn die Gemeinschaft beschließt, eine gemeinschaftliche Ladeinfrastruktur zu errichten (Leerrohre, gemeinsamer Verteiler, Lastmanagementsystem), werden diese Kosten als Gemeinschaftskosten nach Miteigentumsanteilen umgelegt. Eine klare schriftliche Vereinbarung im WEG-Beschluss über Betriebs- und Wartungskosten ist dabei Pflicht — ohne diese Regelung entstehen regelmäßig Streitigkeiten.