Wallbox in der Mietwohnung: Wenn der Vermieter Probleme macht

Das Recht auf Ladeinfrastruktur: Was das WEMoG regelt

Seit dem 1. Dezember 2020 gilt das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG). Es hat den § 554 BGB ergänzt: Mieter können vom Vermieter verlangen, bauliche Veränderungen zu dulden, die der Elektromobilität dienen — konkret also die Installation einer Wallbox. Der Vermieter darf nicht einfach ablehnen. Er kann lediglich verlangen, dass der Mieter die Kosten trägt, einen zugelassenen Elektrofachbetrieb beauftragt und den Zustand beim Auszug wiederherstellt.

Wichtig: Das Gesetz gibt Ihnen keinen Anspruch auf eine beliebige Installation. Die Maßnahme muss verhältnismäßig sein und darf das Gebäude nicht unzumutbar beeinträchtigen. Ein eigener Stromzähler, ein separater Kabelweg und ein geprüfter Anschluss ans Netz sind technische Mindestanforderungen, die Sie gegenüber dem Vermieter nachweisen müssen.

Was ein Vermieter legal fordern darf — und was nicht

Der Vermieter hat nach § 554 Abs. 1 BGB das Recht, der Maßnahme zuzustimmen und dabei Bedingungen zu stellen. Zulässige Auflagen sind:

• Beauftragung eines zugelassenen Elektrofachbetriebs (VDE-geprüft)
• Abschluss einer Haftpflichtversicherung, die Schäden durch die Wallbox abdeckt
• Schriftliche Rückbauverpflichtung bei Auszug
• Abstimmung mit dem Netzbetreiber über Netzanschlusskapazität

Was der Vermieter nicht darf: eine generelle Ablehnung ohne Begründung, ein dauerhaftes Hinhalten ohne Rückmeldung oder die Forderung, die Wallbox auf eigene Kosten des Vermieters einzubauen. Auch überhöhte Sicherheitsleistungen (etwa eine Kaution speziell für die Wallbox) sind rechtlich angreifbar.

Typische Hinhaltetaktik: So erkennen Sie Verzögerungsstrategien

Viele Vermieter antworten zwar auf die Anfrage, stellen aber immer neue Forderungen oder lassen Fristen verstreichen. Häufige Muster:

• Anfrage wird ignoriert — keine Antwort binnen vier Wochen
• Vermieter fordert ein Gutachten, das kein Elektrofachbetrieb ausstellt
• Immer neue Nachfragen zu technischen Details, die bereits beantwortet wurden
• Verweis auf eine angeblich nötige Eigentümerversammlung, obwohl der Vermieter Alleineigentümer ist

Dokumentieren Sie jeden Kontakt schriftlich. Verwenden Sie Einschreiben mit Rückschein oder E-Mail mit Lesebestätigung. Ohne Dokumentation haben Sie vor Gericht keinen Beweis für die Verzögerung.

Schritt-für-Schritt: So setzen Sie Ihren Anspruch durch

1. Schriftliche Anfrage mit konkretem Installationsplan (Kabelweg, Wallbox-Leistung in kW, beauftragtes Fachunternehmen) per Einschreiben senden.
2. Frist setzen: Vier Wochen sind angemessen. Formulieren Sie: „Ich bitte um Ihre Zustimmung bis zum [Datum].“
3. Keine Antwort oder Ablehnung: Erinnerungsschreiben mit zweiwöchiger Nachfrist senden.
4. Anwaltliches Schreiben: Ein Fachanwalt für Mietrecht formuliert eine Aufforderung mit Frist — das zeigt Ernsthaftigkeit und kostet einmalig 80–200 € netto.
5. Klage auf Duldung: Beim zuständigen Amtsgericht (Streitwert meist 1.000–3.000 €) beantragen Sie, dass der Vermieter die Installation duldet. Urteile in solchen Fällen fallen nach dem WEMoG überwiegend zugunsten der Mieter aus.

Was kostet eine Klage — und wann lohnt sie sich?

Bei einem Streitwert von 2.000 € entstehen Gerichtskosten von rund 225 € (Gebührenstufe nach GKG). Anwaltskosten für beide Seiten summieren sich auf ca. 700–900 € nach RVG. Ohne Rechtsschutzversicherung tragen Sie im Verlustfall beide Seiten. Mit Rechtsschutzversicherung (Baustein Wohnen) übernimmt diese die Kosten — prüfen Sie Ihren Vertrag auf Deckung für mietrechtliche Streitigkeiten.

Eine Klage lohnt sich, wenn Sie mindestens zwei bis drei Jahre im Objekt bleiben und die Wallbox regelmäßig nutzen. Die Installationskosten einer 11-kW-Wallbox mit separatem Zähler und Kabelweg liegen typischerweise bei 1.500–3.500 €. Den Rechtsstreit um 2.000 € Streitwert zu führen, ist bei dieser Investition wirtschaftlich sinnvoll.

Sonderfall: Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG)

Wenn Ihr Vermieter selbst Eigentümer einer Wohnung in einer WEG ist, kann er Ihnen nicht allein zustimmen — er braucht einen Beschluss der Eigentümerversammlung. Das WEMoG hat auch § 20 WEG geändert: Jeder Eigentümer kann auf eigene Kosten eine Ladeinfrastruktur verlangen. Der Vermieter ist damit in der Pflicht, diesen Antrag in der nächsten Versammlung zu stellen. Läuft die nächste ordentliche Versammlung zu weit in der Zukunft, kann eine außerordentliche Versammlung beantragt werden. Verweigert die WEG trotzdem, kann der Eigentümer — und damit mittelbar Sie als Mieter — klagen.

Praktische Empfehlung: So bereiten Sie Ihre Anfrage vor

Eine gut vorbereitete Anfrage verhindert in vielen Fällen den Rechtsstreit. Legen Sie dem Vermieter folgende Unterlagen bei:

• Angebot eines zugelassenen Elektrofachbetriebs mit Kabelwegplan
• Technisches Datenblatt der Wallbox (Leistung, Schutzart, Zertifizierung nach IEC 61851)
• Nachweis der Haftpflichtversicherung oder Angebot einer Zusatzdeckung
• Schriftliche Erklärung zur Rückbaupflicht bei Auszug
• Bei Bedarf: Stellungnahme des Netzbetreibers zur Netzanschlusskapazität

Wer dem Vermieter diese Unterlagen auf einmal übergibt, signalisiert Ernsthaftigkeit und nimmt ihm die häufigsten Einwände. In der Praxis führt das in vielen Fällen zu einer Zustimmung ohne Rechtsstreit.